Improvement of the mechanism of state regulation of the local housing market based on optimization of allocation of budget resources

Lubsanova Natalia Borisovna Leading Engineer, Baikal Institute of Nature Management of the Siberian Branch of the Russian Academy of Sciences 670047, Russia, respublika Buryatiya, g. Ulan-Ude, ul. Sakh'yanovoi, 8, of. 24 nlub@binm.ru Other publications by this author

Введение

В современных условиях социальной ориентации рыночной экономики особую значимость приобретает повышение роли государства в функционировании рыночных процессов. Учитывая особую экономическую роль жилья - жилище является одной из базовых потребностей человека, организующей основой быта и потребления - необходимость государственного регулирования рынка жилья является неоспоримой.

Следует отметить высокую региональную дифференциацию показателей эффективности решения жилищной проблемы, объективные факторы высокой дифференциации социально-экономического развития субъектов Российской Федерации затрудняют реализацию мероприятий государственных жилищных программ ^{[3, 4, 11]}. На эффективность оказывают влияние не только уровень стратегической обоснованности политики, но и ограниченность бюджетных ресурсов, которые территориальные органы власти могут направить на развитие жилищного рынка территорий ^[16].

Совершенствование механизма государственного регулирования локального рынка жилья в условиях ограниченности бюджетных ресурсов, по нашему мнению, возможно за счет оптимизации структуры механизма путем подбора оптимального сочетания инструментов, способных обеспечить максимальный эффект от реализации ^{[1, 10]}.

Исследование

В качестве первого этапа для оптимизации структуры механизма государственного регулирования локального жилищного рынка необходимо оценить эффективность входящих в него инструментов, которая определяется как соотношение произведенного инструментом эффекта и затраченных на его реализацию ресурсов.

В качестве эффекта от реализации инструмента оценивается влияние, оказываемое на критерии:

K¹ - обеспеченность общей площадью жилья (без учета площади аварийного жилья),

K² - доля семей, которым доступно приобретение жилья с использованием ипотечного кредитования;

K³ - среднегодовой объем ввода жилья на душу населения.

Эффективность инструментов определяется по каждому критерию, что позволяет оценить направленность воздействия:

, (1)

где –эффективность i-го инструмента по критерию K1;

- эффект от реализации i-го инструмента, оказываемый на критерий K1;

- затраты на реализацию i-го инструмента.

, (2)

где –эффективность i-го инструмента по критерию K2;

- эффект от реализации i-го инструмента, оказываемый на критерий K2;

- затраты на реализацию i-го инструмента.

, (3)

где –эффективность i-го инструмента по критерию K3;

- эффект от реализации i-го инструмента, оказываемый на критерий K3;

- затраты на реализацию i-го инструмента.

Эффект от реализации i-го инструмента, оказываемый на критерий K1 определяется как прирост обеспеченности общей площадью жилья (без учета площади аварийного жилья) в результате примененияi -го инструмента в % к базовому значению:

(4)

Эффект от реализации i-го инструмента, оказываемый на критерий K2 определяется как прирост доли семей, которым доступно приобретение жилья с использованием ипотечного кредитования, в результате примененияi -го инструмента в % к базовому значению:

(5)

Эффект от реализации i-го инструмента, оказываемый на критерий K2 определяется как прирост среднегодового объема ввода жилья на душу населенияв результате примененияi-го инструмента в % к базовому значению:

(6)

Результаты оценки эффективности инструментов государственного регулирования рынка жилья Республики Бурятия на основе предложенной методики представлены в таблице 1.

Таблица 1 – Показатели оценки эффективности государственных инструментов регулирования рынка жилья РБ и фактическое распределение средств республиканского бюджета в 2017 г.

Проведенные расчеты эффективности инструментов регулирования жилищного рынка свидетельствуют, что наибольшее воздействие на обеспеченность жильем населения (критерий K¹) оказывает предоставление льготных кредитов застройщикам; на увеличение доли семей, которым доступно приобретение жилья с использованием ипотечного кредитования, (критерий K²) – субсидии из республиканского бюджета на компенсацию части банковских процентов застройщикам и компенсация части процентной ставки по ипотечному кредиту ; на увеличение объема ввода жилья на душу населения (критерий K³) - субсидии из республиканского бюджета на компенсацию части банковских процентов застройщикам.

Совершенствование механизма государственного регулирования локального рынка жилья в условиях ограниченности бюджетных ресурсов, по нашему мнению, необходимо производить за счет оптимизации структуры механизма путем подбора оптимального сочетания инструментов, способных обеспечить максимальный эффект от реализации при неизменности затрат на их реализацию. Используя данные о распределении средств республиканского бюджета за 2017 г. и результаты расчетов эффективности инструментов, были определены значения суммарной эффективности инструментов , , , которые свидетельствуют о несбалансированности структуры механизма государственного регулирования локального рынка жилья республики. Наибольшее влияние реализуемые меры поддержки оказали на показатель , характеризующий величину платежеспособного спроса на жилье, влияние инструментов на показатель , индикатор предложения на первичном рынке жилья, было значительно меньше.

Учитывая состояние локального рынка жилья республики, приоритетом государственного регулирования рынка жилья является соблюдение баланса воздействия на спрос и предложение на рынке жилья. В соответствии с этим условием эффективное распределение было определено как:

, (7)

где

С - предельный размер расходов бюджета РБ на регулирование жилищного рынка. Предельный размер расходов бюджета РБ на 2017 г. был определен как фактический объем финансирования инструментов из республиканского бюджета (38,422 млн.руб.).

Для получения оптимальной структуры распределения бюджетных средств был использован симплексный метод ^[6].

При решении данной задачи была определена оптимальная структура государственных расходов, направленных на регулирование рынка жилья Республики Бурятия (таблица 2).

Таблица 2 – Фактическая и оптимальная структура бюджетных расходов Республики Бурятия, направленных на регулирование рынка жилья в 2017 г.

В качестве приоритетных инструментов поддержки предложения на рынке жилья предлагается использовать предоставление льготных кредитов застройщикам и бесплатное предоставление в собственность земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Основными мерами поддержки платежеспособного спроса на жилье должны стать субсидии на обеспечение жильем молодых семей и компенсации части процентной ставки по ипотечному кредиту.

Таблица 3 – Эффект от оптимизации структуры бюджетных расходов Республики Бурятия на регулирование рынка жилья в 2017 г.

Перераспределение бюджетного финансирования инструментов по регулированию рынка жилья Республики Бурятия в 2017 г. позволило бы увеличить уровень обеспеченности населения жильем на 0,5%, долю населения, которой доступно приобретение жилья с использованием ипотечного кредитования, и объем ввода жилья на душу населения на 4% (таблица 3). Кроме того, при данной структуре инструментов воздействие на спрос и предложение на рынке жилья является более сбалансированным.

Выводы

Предложенная методика оптимизации структуры механизма государственного регулирования локального рынка жилья с учетом эффективности инструментов и состояния рынка позволяет определить направления совершенствования жилищной политики территории в условиях ограниченности бюджетных ресурсов.

Апробация разработанного методического подхода примере Республики Бурятия свидетельствуют об эффективности оптимизации механизма государственного регулирования рынка жилья и возможности применения предложенного подхода органами государственной власти в управлении локальными рынками жилья.